Opzeg overeenkomst van bepaalde duur

De Handelshuurwet bepaalt op dwingende wijze dat een handelshuurovereenkomst voor een bepaalde duur van ten minste negen jaar moet worden gesloten (artikel 3, al. 1). De Handelshuurwet regelt formeel de opzegmogelijkheden voor de beide contractspartijen tijdens de duur van de overeenkomst (artikel 3, al. 3-5).

Opzeg overeenkomst van onbepaalde duur

Indien de huurder, na het verstrijken van de duur van de handelshuurovereenkomst en zonder (geldige) huurvernieuwing, alsnog door de verhuurder in het goed wordt gelaten, ontstaat er echter een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur (artikel 14, al. 3). De wijze waarop een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur kan worden opgezegd, is in de Handelshuurwet niet sluitend geregeld.

Opzeg door de verhuurder

De Handelshuurwet bepaalt slechts dat de verhuurder de overeenkomst van onbepaalde duur (zonder bijkomende motivering) kan opzeggen mits inachtneming van een opzegtermijn van achttien maanden.

Opzeg door de huurder

Over de wijze waarop deze onbepaalde huurovereenkomst door de huurder kan worden opgezegd, bewaart de Handelshuurwet het stilzwijgen. Het is een populaire opvatting dat de huurder in dat geval een opzegtermijn van zes maanden moet respecteren, naar analogie van de opzegtermijn bij het verstrijken van elke driejarige periode in handelshuurovereenkomsten van bepaalde duur. Deze opvatting mist echter juridische grondslag.

Bij gebrek aan afwijkende en dwingende bepalingen in de Handelshuurwet daaromtrent, is voor de huurder het algemeen huurrecht uit het Burgerlijk Wetboek (art. 1708 - 1831) van toepassing. (Cass. 28 september 1979, Pas. 1980, I, 131 en R.W. 1979-80, 2510) Artikel 1736 B.W. bepaalt dat huurovereenkomsten voor onbepaalde duur kunnen worden opgezegd mits inachtneming van een opzegtermijn van een maand.

De discrepantie tussen de opzegtermijn voor de verhuurder (achttien maanden) en deze voor de huurder (een maand) is bijgevolg erg groot. Het Grondwettelijk Hof heeft in arrest nr. 76/2007 van 17 mei 2007 echter beslist dat het verschil in behandeling tussen de verhuurder en de huurder niet onevenredig is en niet leidt tot een schending van het gelijkheidsbeginsel.

De huurder die, bij het einde van de handelshuurovereenkomst, de verhuurder kan overtuigen om het goed langer te mogen bezetten (vb. in afwachting van de inrichting van de nieuwe locatie), verwerft aldus een opzegtermijn van achttien maanden. De verhuurder ziet zich daarentegen geconfronteerd met een korte opzegtermijn van een maand om te voorzien in de herbestemming van het goed wanneer de huurder de overeenkomst van onbepaalde duur opzegt.

Contractuele afwijkingen

Vermits de wettelijke opzegtermijn voor de huurder niet van dwingend recht is, staat het de contractspartijen vrij te voorzien in een afwijkende opzegregeling voor de huurder ingeval na het verstrijken van de overeenkomst van bepaalde duur, een huurovereenkomst van onbepaalde duur tot stand zou komen.