Groeningestraat 33
B-8500 Kortrijk
T +32 (0) 56 24 15 35
F +32 (0) 56 20 05 25

geertsoetaert@dsda.be

Opzegging voor eigen gebruik: niet één maar tweemaal nadenken

Gepost op:

Opzegging door de verhuurder voor eigen gebruik: niet een maar twee maal nadenken

De verhuurder kan op grond van art. 3, §2 van de Woninghuurwet de huurovereenkomst te allen tijde beeindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken.

Het verhuurde goed moet dan binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder werkelijk worden betrokken. Het goed moet ook ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven door de verhuurder. Onder "betrokken" dient een bewoning begrepen te worden, zonder dat vereist is dat de verhuurders aldaar hun hoofdverblijfplaats vestigen, omdat zij het pand ook als tweede verblijf kunnen gebruiken.

Wanneer de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden het goed niet betrekt, heeft de huurder recht op een schadevergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.

De verhuurder die van een lastige huurder af wil door de huurovereenkomst op te zeggen op basis van voormeld motief moet zich derhalve bewust zijn van de voorwaarden die hij naderhand moet respecteren anders wacht hem een omvangrijke schadevergoeding.

Een (kapitaalkrachtig) verhuurder is mogelijks bereid dit risico te nemen of misschien volgt de opgezegde huurder het dossier naderhand niet verder op en is de verhuurder makkelijk en goedkoop af van zijn huurder. De controle van het opzeggingsmotief a posteriori vindt immers slechts plaats voor zover het geschil door de huurder aan de vrederechter wordt voorgelegd.

Er is echter meer!

De huurder heeft de mogelijkheid om de door de verhuurder gegeven opzegging van de woninghuurovereenkomst voor eigen gebruik reeds a priori door de vrederechter te laten toetsen aan het algemeen rechtsbeginsel van rechtsmisbruik (dit met het oog op de bescherming van zijn/haar huisvesting).

Uit dit algemeen rechtsbeginsel vloeit voort dat de titularis van een recht bij het oefenen ervan nooit aan de controle van de rechter ontsnapt.

Op basis van Cassatierechtspraak kan worden gesteld dat er sprake is van rechtsmisbruik:

  • wanneer een recht uitgeoefend wordt met de loutere bedoeling om te schaden;
  • wanneer de titularis zich onzorgvuldig (roekeloos) gedraagt en zo vermijdbare schade veroorzaakt;
  • wanneer een recht uitgeoefend wordt zonder redelijk belang;
  • wanneer de titularis van recht de keuze heeft tussen twee mogelijkheden en zonder bijkomend voordeel kiest voor de mogelijkheid die het schadelijkst is voor derden;
  • wanneer het voordeel voor de titularis van het recht disproportioneel kleiner is dan het nadeel voor derden;
  • wanneer een recht wordt gebruikt voor een ander doel dan waarvoor de wet het voorzien heeft.

De rechter moet dit telkens in concreto beoordelen.

De voormelde wettelijke opzeggingsmogelijkheid voor de verhuurder verschaft hem dus geen onbeperkt recht. Niet alleen wordt naderhand gecontroleerd of de verhuurder het opzeggingsmotief voor eigen gebruik wel realiseert binnen de termijn en de voorwaarden bepaald in de wetsbepaling, bovendien kan het geven van de opzegging voor eigen gebruik door de vrederechter als rechtsmisbruik worden gekwalificeerd.

De vrederechter beschikt dus over een marginaal toetsingsrecht op grond waarvan hij het ingeroepen opzeggingsmotief kan verwerpen als het kennelijk niet ernstig of niet oprecht is of al het klaarblijkelijk onuitvoerbaar is.

De vrederechter van het kanton Ronse oordeelde recent nog in een vonnis van 12 mei 2011 dat de door de verhuurder gegeven "opzeg voor eigen gebruik" inderdaad als rechtsmisbruik moet worden aangezien.

De verhuurder, die ondertussen ook effectief het verhuurde pand zelf betrokken had nadat de huurder het pand na de opzegging verlaten had, argumenteerde nochtans dat de opzeg was gegeven om effectief de woning te betrekken omdat dit haar essentiele voordelen opleverde die familiaal van aard zijn en waardoor haar priveleven beter op haar werk kon afgestemd worden.

De vrederechter besluit niettemin dat sprake is van rechtsmisbruik. Daarbij wordt verwezen naar het feit dat de opzeg reeds gegeven werd amper 7 maanden na aanvang van de huur, dat er tussen de huurder en verhuurder intens en grimmig mailverkeer was, de verhuurder blijk gaf van vergaande bemoeizucht, de familiale redenen die door de verhuurder worden ingeroepen reeds bestonden bij het afsluiten van het huurcontract en de verziekte relatie tussen de huurder en verhuurder.

Op basis van deze feitelijke elementen oordeelt de vrederechter dat de door de verhuurder gegeven opzeg voor eigen gebruik enkel was ingegeven door de bekommernis af te zijn van de huurder. De vrederechter veroordeelt de verhuurder tot betaling van een schadevergoeding van € 1.250,00 €.

Vanuit juridisch oogpunt baseert de vrederechter het rechtsmisbruik op het evenredigheidscriterium. De vrederechter stelt dat de verhuurder twee mogelijkheden had om af te geraken van de 'moeilijke' huurster: enerzijds de procedure in gerechtelijke ontbinding van de woninghuurovereenkomst anderzijds de opzegging voor eigen gebruik. Naar het oordeel van de vrederechter opteerde de verhuurder voor die juridische weg om van de huurster af te geraken op een manier die voor haar het meest schadelijk was.

Geert Soetaert